投资顾问费、出售物业收入减少，平安不动产一季度营收大幅下滑55%

一份关于平安不动产的投资跟踪评级报告出炉。

5月18日，顾问通过对平安不动产主体及其相关债券的费出信用状况进行跟踪分析和评估，评级机构联合资信确定维持其长期信用等级为AAA，售物少平并确定“16不动产”、业收营收“19不动04”、入减“19不动 05”、动产大幅“19不动06”、季度“20不动Y1”等10个债项的下滑信用等级为 AAA，评级展望为稳定。投资

联合资信表示，顾问在跟踪期内，费出平安不动产作为保险（集团）股份有限公司（下称“平安集团”）不动产领域投资及管理的售物少平主要运营主体，在业务运营等方面得到平安集团的业收营收有力支持。同时，入减2021年公司的收入、资产总额和净资产得到进一步增长。

数据显示，截至2021年底，平安不动产的资产总额为1107.35亿元，所有者权益514.61亿元（含少数股东权益-0.02亿元）。在2021年，公司实现营业总收入38.85亿元，同比增加16.02%。

在营收走高的同时，平安不动产也未能避免利润下滑的事实。2021年公司实现利润总额58.47亿元，而在2019年和2020年，平安不动产实现利润总额分别为71.48亿元和64.10亿元，增收不增利明显。

同时，平安不动产的投资收益亦有下降。2021年，平安不动产实现投资收益57.82亿元，同比下降7.23%。联合资信认为，正是由于投资收益下降才致公司的利润总额同比下降8.78%。

一直以来，平安不动产的营业收入来源较广，公司收入结构也不断在调整，近年来以投资顾问产生的收入占比居多。在2019-2021年期间，投资顾问在公司总营业收入中占比分别为 56.99%、57.32%和47.16%。

除股权债权投资外，平安不动产还对商业物业、租赁住房、康养、产业园区等项目进行投资。具体到商业物业，因2020年公司对租户进行减租，收入基数较低，使得2021年的租赁收入同比有一定增长。另外，因2021年疫情有所缓和，酒店收入开始回升。

截至2021年底，平安不动产实现租赁收入8197.59万元，物管收入182.49万元以及酒店业务收入6619.49万元。

至于海外投资，项目主要分布在香港、澳洲、美国和日本。截至2021年底，平安不动产的海外投资共48.41亿元，计入长期股权投资和交易性金融资产。其中金额较大的为香港黄竹坑项目，债权投资17.49亿元，此外还有对悉尼CQT项目长期股权投资14.43亿元。

不过，因受疫情反复影响，今年一季度平安不动产的业绩遇损。期间，投资顾问费、保理业务收入以及出售物业的收入减少，使得一季度仅实现营业收入5.09亿元，同比下降了55.59%，实现利润总额6.77亿元，同比下降24.59%。毛利率依然维持高水平，为92.10%。

值得一提的是，受业务模式影响，平安不动产营业收入中关联交易规模较大，2019-2021年其占比分别达到68%、63%和53%。这也意味着，公司关联交易对其营业收入的影响不容忽视。

这是由于其日常业务来自平安集团及其下属子公司的占比较高。具体来看，在2021年，平安不动产从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理费及工程酬金的金额合计20.58亿元，占营业收入的52.99%。

不仅如此，同一时期，平安不动产对关联方的债权投资329.12亿元，其中对安创投资（深圳安创投资管理有限公司）和安豪投资（桐乡市安豪投资管理有限公司）的债权投资较多，分别为125.84亿元和71.60亿元。

两者皆有共同股东，即深圳平安创科投资（51%）和平安不动产（49%），而平安创科的股东又为平安集团和平安不动产，各占了50%的比例。

联合资信在报告中指出，平安不动产关联交易收入及合营、联营企业投资收益占比高，盈利能力依托于集团不动产板块整体投资业绩，而房地产行业周期性强、政策敏感度高，公司盈利可能出现波动。

再从债务方面来看，截至2021年底，公司的负债变化较小，流动负债占比有所上升，债务负担有所下降。不过，到今年一季度又有一定回升，主要系短期借款增加、新发超短融和债券所致。在2022年和2024年，公司面临的一定的偿债压力。

若将永续债调入长期债务，截至2022年3月底，公司全部债务增至583.87亿元。从债务指标看，截至今年3月底，其资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为60.81%、57.48%和45.28%，较调整前分别上升了5.09%、5.54%和7.11%。

联合资信仍然对平安不动产持有较强信心，随着投资项目进入投资回报期，公司的整体盈利能力有望保持稳定。而且其投资步伐并未止步不前，5月7日，平安不动产才新增投资企业深圳市创嘉投资管理有限公司，投资比例100%。

接下来，平安不动产将继续围绕一二线重点城市，布局商办（写字楼、商场、酒店）、租赁住房和康养等领域。

在今年年初召开的2021年度经营分析会中，其新任董事长蒋达强也明确了公司转型的业务方向，即应平安集团要求，平安不动产重点业务将实现三个突破，抓住房地产市场窗口配置优质商办资产、创新模式发展租赁住房业务以及大力布局康养业务。

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