前8月房地产开发投资同比降7.4%，住宅销售额降三成

9月16日，前月国家统计局公布的房地发投的房地产投资数据显示，前8月，产开成房地产开发投资出现下降，资同住宅全国房地产开发投资90809亿元，比降同比下降7.4%；其中，销售住宅投资68878亿元，额降下降6.9%。前月

在商品房销售方面，房地发投前8月实现销售面积87890万平方米，产开成同比下降23%，资同住宅其中住宅销售面积下降26.8%。比降商品房销售额85870亿元，销售下降27.9%，额降其中住宅销售额下降30.3%。前月

对比来看，今年前8月全国商品房销售面积和销售金额跌幅均比前7月略收窄，8月单月同比收窄趋势更明显。

但8月份的房地产开发景气指数创下一年来新低，为95.07。这说明房地产市场还在继续降温。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，这两个数据收窄的主要原因在于去年8月同比跌幅较大，导致较低的基数。受疫情和企业风险处置偏慢的影响，8月30大城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

58安居客房产研究院分院院长张波也指出，8月未新房的待售面积同比依然有8%增长，显示出市场去化压力依然较大。具体来看，东北和西部的同比下滑幅度更为明显，而东部区域由于体量大，下滑对于全国的整体下拉作用则更为明显。

除了市场销售整体降温，房地产拿地和开工的跌幅也在扩大。

统计局数据显示，前8月，全国土地购置下跌49.7%，比前7月的48.1%扩大1.6个百分点，单月同比跌幅56.6%；前8月新开工下降45.7%，较前7月的-45.4%，跌幅继续扩大。

得益于纾困基金、专项借款等保交楼举措实施，竣工面积跌幅有好准。统计局数据显示，前8月，竣工面积下降21.1%，较前7月的-23.3%收窄了2.2个百分点，单月竣工面积下跌2.5%，较7月的-36%明显收窄。

针对房地产行业各项指标下降，张波表示，开发投资总体依然延续持续下滑的态势，自今年4月份开始步入负增长以来，目前已经达到了最大跌幅。这也预示着房地产总体面临的压力没有出现根本性缓解，市场的信心依然有待进一步提振。

房企在融资端有所改善，融资额降幅收窄。统计局数据显示，前8月，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款12280亿元，下降27.4%；利用外资59亿元，增长11.6%；自筹资金35771亿元，下降12.3%；定金及预收款32719亿元，下降35.8%；个人按揭贷款16243亿元，下降24.4%。

对于融资端的表现，李宇嘉认为，开发商内源资金取决于销售端的复苏态势，目前销售端复苏力度不强；外源融资没有明显好转，在国企央企拿地强度下降的情况下，未来到位资金不容乐观。

他具体分析指出，近期央行及国常会不断强调，要增强信贷有效投放，通过降低政策利率引导市场利率下降，支持合理融资需求。

较为乐观的数据是，随着信贷继续改善，首套房利率下限进一步下降，调整至4.1%，个人按揭房贷数据止跌。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月降低5个、15个基点。

对于8月1年期和五年期以上LPR双双下降，贝壳研究院市场分析师刘丽杰称，在房地产市场修复力度不足的情况下，1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

而5年期LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，意味着房贷成本降低，这既能促进住房需求释放，也有助于提高居民消费意愿。

8月份也有多个城市继续购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。

在国新办举行7月国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，尽管近期有地方出现房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险可控。

总体来看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。但随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

对于接下来的市场走势，刘丽杰认为，后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

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